Chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn trong công tác xây dựng và thi hành pháp luật đất đai

Trong lĩnh vực xây dựng và thi hành pháp luật đất đai, việc chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo là vấn đề cấp thiết và là giải pháp dài hạn có ý nghĩa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thực tiễn thi hành pháp luật về đất đai còn một số vướng mắc liên quan đến cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai như sự khác biệt giữa dữ liệu quản lý và hiện trạng quyền sử dụng đất, cập nhật chính xác, kịp thời dữ liệu; vướng mắc về tính đầy đủ của dữ liệu để đảm bảo việc thi hành có hiệu quả pháp luật đất đai. Chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn trong công tác xây dựng và thi hành pháp luật đất đai có thể giải quyết phần nào những vấn đề này trong thực tiễn.

1. Đặt vấn đề

Một trong những nhiệm vụ Nghị quyết 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới được Ban Chấp hành Trung ương ban hành ngày 30/4/2025 (Nghị quyết 66) đề ra là ưu tiên nguồn lực xây dựng, phát triển hạ tầng công nghệ thông tin, cơ sở dữ liệu lớn, ứng dụng công nghệ số, trí tuệ nhân tạo phục vụ đổi mới, hiện đại hóa công tác xây dựng, tổ chức thi hành pháp luật, bảo đảm “đúng, đủ, sạch, sống”, liên thông, dễ khai thác, dễ sử dụng, an toàn thông tin và bí mật nhà nước. Bố trí kịp thời, đủ kinh phí để xây dựng, triển khai ngay Đề án xây dựng cơ sở dữ liệu lớn về pháp luật và Đề án ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong công tác xây dựng, kiểm tra và rà soát văn bản quy phạm pháp luật.

Trong lĩnh vực xây dựng và thi hành pháp luật đất đai, việc chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo là vấn đề cấp thiết và là giải pháp dài hạn có ý nghĩa trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và góp phần hạn chế những tranh chấp phát sinh trong quá trình người sử dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai cũng như hạn chế tình trạng tranh chấp đất đai phức tạp hơn (nếu có).

2. Một số vướng mắc thực tiễn trong thi hành pháp luật đất đai liên quan đến dữ liệu quốc gia về đất đai

2.1 Vướng mắc về sự khác biệt giữa dữ liệu quản lý và hiện trạng quyền sử dụng đất, cập nhật chính xác, kịp thời dữ liệu

Một hồ sơ tranh chấp trong thực tiễn cho thấy ngày 07/3/2012, bà Lê Thị T được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) cho thửa đất số 2682, tờ bản đồ số 02, với diện tích 300m2. Đến ngày 30/10/2017, bà T làm đơn xác nhận mất GCN và được Công an thị trấn B xác nhận. Sau các thủ tục uỷ ban nơi có quyền sử dụng đất đang toạ lạc ban hành thông báo về việc bà T mất GCN, lập biên bản về việc kết thúc công khai việc mất GCN theo quy định thì ngày 22/3/2018 Sở Tài nguyên và Môi trưởng tỉnh X có quyết định về việc huỷ GCN cũ và cấp lại GCN mới cho bà T đối với thửa đất số 2447, tờ bản đồ số 02, diện tích 292m2. Ngày 23/3/2018, Uỷ ban nhân dân tỉnh X cấp GCN mới cho bà T. Tuy nhiên, tại thời điểm ngày 10/6/2019, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập giữa “cá nhân mang tên bà T” và ông Tr được lập tại văn phòng công chứng theo thông tin của GCN cũ đã bị huỷ (thông tin cũ là thửa đất số 2682 diện tích 300m2 ) và ông Tr được cấp GCN mới ngày 02/7/2019 đối với thửa đất số 2724 diện tích 300m2. Thửa đất ông Tr được cấp GCN mới này sau đó đã được chuyển nhượng nhiều lần cho nhiều người sau đó. Đến năm 2022, bà T mới phát hiện việc có người đang sử dụng đất của bà và tiến hành thủ tục khởi kiện tại Toà án có thẩm quyền với yêu cầu toà án tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T và ông Tr, yêu cầu văn phòng công chứng và công chứng viên phải liên đới bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng bởi chủ thể đứng tên, ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng với ông Tr không phải là bà T[1].

Như vậy, vấn đề đặt ra trong vụ việc này là thời điểm văn phòng công chứng tiến hành công chứng giao dịch giữa “chủ thể mang tên T” và ông Tr vào ngày 10/6/2019 thì tại thời điểm này bà T đã được cấp lại GCN mới với số tên thửa đất mới nhưng hợp đồng được soạn thảo và công chứng lại vẫn thể hiện quyền sử dụng đất mang thông tin của GCN đã bị huỷ. Trong khi đó, về nguyên tắc, văn phòng công chứng có hệ thống dữ liệu công chứng và theo quy định của Thông tư 01/2021/TT-BTP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Công chứng ngày 03/02/2021 quy định thì cơ sở dữ liệu công chứng được xây dựng phải bảo đảm an toàn, bảo mật, thuận tiện khi khai thác, sử dụng, có khả năng kết nối với các cơ sở dữ liệu khác có liên quan và cơ sở dữ liệu liên quan đối với trường hợp công chứng về giao dịch quyền sử dụng đất là cơ sở dữ liệu đất đai[2]. Có thể có hai khả năng phát sinh trong trường hợp này: Đó có thể là lỗi của công chứng viên khi tra soát thông tin hoặc hệ thống dữ liệu công chứng, dữ liệu đất đai chưa được cập nhật thông tin về việc huỷ GCN cũ và cấp lại GCN mới dẫn đến việc công chứng viên không có thông tin mới nhất về thửa đất và vẫn tiến hành công chứng giao dịch chuyển nhượng. Tuy nhiên, cơ quan quản lý vẫn cấp GCN cho ông Tr dựa trên hợp đồng chuyển nhượng có thông tin của GCN đã bị huỷ bỏ là điều đáng phải suy ngẫm trong trường hợp này.

Ảnh minh họa. Nguồn: Internet.

2.2 Vướng mắc về tính đầy đủ của dữ liệu để đảm bảo việc thi hành có hiệu quả pháp luật đất đai

Một trong những điều kiện quan trọng để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền đối với quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

Vậy cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hiện tại có đủ thông tin để các chủ thể liên quan xác định được “đất không có tranh chấp” trong trường hợp Toà án vừa thụ lý vụ án tranh chấp liên quan quyền sử dụng đất hay không?

Vụ việc thứ nhất thể hiện: Ngày 23/10/2021, ông N.T.P phát hiện vợ là bà L.T.T X có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 4445 cho ông N.H.P mà không thông qua ý kiến của ông. Hợp đồng có chứng thực của UBND xã M.P, số chứng thực 87, quyển số 01/2021-SCT/HĐ.GD. Trong thời gian Toà án huyện T.T giải quyết tranh chấp theo đơn khởi kiện của ông N.T.P thì ngày 05/8/2022 ông N.H.P lại chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa số 4445 cho ông P.V.D và hợp đồng chuyển nhượng được công chứng bởi văn phòng công chứng H.T.H.L. Trước khi Toà án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án vào ngày 29/11/2021 thì ngày 15/11/2021 ông N.T.P đã có đơn thông báo tình trạng đất đang tranh chấp và đề nghị UBND xã M.P, Văn phòng đăng ký đất đai huyện T.T ngừng tiếp nhận hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 4445. Quan điểm của Văn phòng công chứng H.T.H.L cho rằng tại thời điểm ngày 05/8/2022, công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ tuỳ thân của các bên, giấy tờ về tài sản và các tài liệu khác có liên quan, xét thấy các bên có đủ điều kiện để giao kết hợp đồng theo Điều 40, Điều 41 Luật Công chứng 2014. Vụ việc này đã được Toà án nhân dân huyện T.T tỉnh L xét xử sơ thẩm tại bản án số 20/2024/DS-ST ngày 01/3/2024 và Toà án nhân dân tỉnh L xét xử phúc thẩm tại bản án số 415/2024/DS-PT ngày 26/9/2024 theo kháng cáo của ông N.T.P và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh L. Bản án phúc thẩm sau đó đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N.H.P và ông P.V.D được công chứng bởi Văn phòng công chứng H.T.H.L vô hiệu do vi phạm Điều 188 Luật Đất đai 2013[3].

Như vậy, trong vụ việc này, Văn phòng công chứng H.T.H.L không có dữ liệu, thông tin về việc thửa đất số 4445 đang được Toà án nhân dân huyện T.T giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất dẫn đến việc công chứng viên công chứng Hợp đồng chuyển nhượng, phát sinh thêm quan hệ tranh chấp mới sau tranh chấp giao dịch ban đầu giữa bà N.T.T.X và ông N.H.P.

Trong vụ việc này, hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N.H.P và ông P.V.D được công chứng bởi Văn phòng công chứng H.T.H.L bị vô hiệu do vi phạm khoản 1 điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015. Việc chuyển nhượng được tiến hành sau thời điểm toà án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án (Toà án thụ lý ngày 29/11/2021; chuyển nhượng ngày 05/8/2022), trái với quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013. Mặt khác, ông P.V.D chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa được cập nhật vào sổ địa chính đối với thửa đất số 4445. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa đảm bảo điều kiện hiệu lực theo quy định tại Điều 503 Bộ Luật Dân sự 2015. Ông P.V.D không thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ Luật Dân sự 2015.

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định rằng lỗi thuộc hoàn toàn về bên bán là ông N.H.P . Ông N.H.P biết tình trạng thửa đất đang tranh chấp nhưng không thông báo, ông P.V.D không thể biết được đất đang tranh chấp nên lỗi hoàn toàn thuộc về ông N.H.P.

Vụ việc thực tiễn thứ nhất này do giao dịch chuyển nhượng từ ông N.H.P sang cho ông P.V.D chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên bị vô hiệu theo quy định của khoản 2 Điều 133 BLDS 2015. Và việc biết thông tin đất có tranh chấp trong trường hợp này là tình tiết có ý nghĩa xác định lỗi khiến hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, có ý nghĩa khi giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu.

Vụ việc thực tiễn thứ hai: Thể hiện tại Quyết định Giám đốc thẩm số 23/2020/DS-GĐT, ngày 23/04/2020 của Tòa án nhân dân tối cao[4] về vụ án “Tranh chấp hợp đồng tặng cho bất động sản” như sau: Nguồn gốc nhà đất tại số 340 TL, thị trấn CC, huyện CC, Thành phố Hồ Chí Minh là của cụ Nguyễn Văn M, chết năm 1988 và cụ Nguyễn Thị G, chết năm 2001. Lúc còn sống, cụ M và cụ G có nói cho ông Nguyễn Thành P ở để thờ cúng ông bà và yêu cầu ông D đăng ký đứng tên, vì ông P không minh mẫn, không biết chữ. Trong thời gian ông D đứng tên, ông Nguyễn Hồng T (em của ông D) xin ông D sang nhượng lại nhà đất nêu trên cho ông T để ông T có giấy tờ nhà thế chấp vay tiền Ngân hàng đổi xe cẩu mới. Ông D đồng ý sang tên lại cho ông T vì nghĩ đó là nhà của cha mẹ nên ai đứng tên cũng được. Tuy nhiên, ông T đã bán căn nhà đó cho người khác là bà T1 và bà T1 đã được Ủy ban nhân dân huyện CC cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngày 01/7/2016, ông D có đơn khởi kiện yêu cầu hủy “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất” ngày 03/10/2006 giữa ông D và ông T tại Tòa án nhân dân huyện CC; ngày 08/8/2016, Tòa án nhân dân huyện CC có Thông báo số: 296/TBTL về việc thụ lý vụ án, ông T đã nhận được Thông báo này. Ngày 23/8/2016, ông T và bà Nguyễn Ngọc Thương T1 ký kết hợp đồng đặt cọc, đến ngày 25/8/2016, ông T ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất tại thửa 511 nói trên cho bà Thương T1. Ngày 19/9/2016, bà Thương T1 được đăng ký sang tên tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa ông T với bà Thương T1 được thực hiện sau khi Tòa án huyện CC đang thụ lý giải quyết tranh chấp nhà đất tại thửa đất số 511, tờ bản đồ số 21 khu phố B, thị trấn CC, huyện CC, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông D và ông T.

Có thể thấy rằng, trong vụ việc này, quyền sử dụng đất và nhà ở tiếp tục được chuyển nhượng khi quyền sử dụng đất đang có tranh chấp. Hợp đồng chuyển nhượng vẫn được công chứng, thủ tục đăng ký, cập nhật biến động vẫn được thực hiện dù Toà án huyện CC đã thụ lý, đang giải quyết tranh chấp bởi cơ quan đăng ký đất đai, văn phòng công chứng không có thông tin về tình trạng tranh chấp của thửa đất[5].

Nhận định của Hội đồng giám đốc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại vụ việc thực tiễn thứ hai qua nội dung Quyết định Giám đốc thẩm số 23/2020/DS-GĐT thể hiện: “theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ tìm hiểu, kiểm tra thửa đất mà mình ký hợp đồng nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật có được phép chuyển nhượng không, nếu thuộc trường hợp không cho phép chuyển nhượng thì không được chuyển nhượng, cho nên việc bà T1 nhận chuyển nhượng thửa đất số 511, tờ bản đồ số 21 khu phố B, thị trấn CC, huyện CC, Thành phố Hồ Chí Minh không thuộc trường hợp không biết và không phải biết thửa đất đó đang có tranh chấp, vì vậy không thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005”.

Như vậy, theo quan điểm của Hội đồng giám đốc thẩm Toà án nhân dân tối cao thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm tìm hiểu thông tin về thửa đất trước khi nhận chuyển nhượng. Ông Nguyễn Thành P, bà Võ Thị Kim T2 là người đóng thuế, phí đối với nhà đất. Căn nhà nêu trên gia đình ông P, bà Kim T2 và các con đang trực tiếp quản lý, sử dụng nên nếu bà Thương T2 cho rằng bà không biết và không thể biết nhà đất đang có tranh chấp tại thời điểm nhận chuyển nhượng là điều chưa hợp lý.

Vì vậy, thông tin chính thống, đáng tin cậy khi cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai được cập nhật đầy đủ sẽ là công cụ hạn chế những tranh chấp khi bên chuyển nhượng cố tình giấu thông tin, bảo đảm hơn quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng khi trong thực tế họ không thể có được thông tin về tình trạng tranh chấp của thửa đất chuyển nhượng từ bên chuyển nhượng.

Báo cáo mới nhất về tình hình triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và Đề án 06 của Cục Quản lý Đất đai cho thấy, hiện Trung ương đã xây dựng và đưa vào quản lý, vận hành và khai thác sử dụng 4 khối dữ liệu đất đai do Trung ương quản lý gồm cơ sở dữ liệu về thống kê, kiểm kê đất đai; cơ sở dữ liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ sở dữ liệu về giá đất; cơ sở dữ liệu về điều tra, đánh giá đất đai.

Còn tại địa phương, hiện có 495/696 đơn vị cấp huyện đã hoàn thành cơ sở dữ liệu địa chính; 696/696 (100%) đơn vị cấp huyện đã hoàn thành thống kê, kiểm kê đất đai; 325/696 (47%) đơn vị cấp huyện đã hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 300/696 (43%) đơn vị cấp huyện đã hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất. Đáng chú ý, mới có hơn 46/100 triệu thửa đất được đưa vào cơ sở dữ liệu địa chính. Đến nay, 63/63 tỉnh, thành phố đã thực hiện kết nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư với dữ liệu đất đai của 462/696 đơn vị cấp huyện; 49/63 tỉnh, thành phố đã kết nối, liên thông giữa cơ quan Đăng ký đất đai với cơ quan Thuế[6] (số liệu Báo Nhân Dân cập nhật vào ngày 25/6/2025).

Có thể đánh giá sơ bộ rằng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai đang hoàn thiện đối với các dữ liệu liên quan đến cơ sở dữ liệu địa chính, dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai là những dữ liệu quan trọng phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Điều này phù hợp với quy định tại Điều 1 Thông tư 09/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024. Tuy nhiên, người viết cho rằng dữ liệu liên quan đến tranh chấp về đất đai là dữ liệu phục vụ cho các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, được thực hiện liên tục, hằng ngày trên cả nước cũng cần gấp rút hoàn thiện để tránh những hệ luỵ kéo theo tranh chấp khi chuyển quyền sử dụng đất mà “đất có tranh chấp”, theo như tinh thần của Thông tư 09/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 quy định nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu nội dung, cấu trúc, kiểu thông tin của cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, tiếp công dân, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai được thực hiện theo pháp luật chuyên ngành và được kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai để khai thác sử dụng.

Hiện nay, điểm đ khoản 5 Điều 166 Luật Đất đai 2024 đang quy định theo hướng Nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân được tiếp cận, khai thác thông tin, dữ liệu về đất đai theo quy định của pháp luật. Vì vậy, khi dữ liệu về tranh chấp được hoàn thiện, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có thông tin chính xác về tình trạng của thửa đất, đảm bảo được quyền, lợi ích hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng.

3. Chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn trong công tác xây dựng và thi hành pháp luật đất đai

Hoạt động ứng dụng công nghệ số, chuyển đổi số phục vụ đổi mới, hiện đại hóa công tác xây dựng và tổ chức thi hành pháp luật, bao gồm[7]:

Thứ nhất, xây dựng cơ sở dữ liệu lớn về pháp luật nhằm thu thập, số hóa, tích hợp các nguồn dữ liệu chủ trương, đường lối của Đảng, hồ sơ xây dựng văn bản quy phạm pháp luật, văn bản quy phạm pháp luật, điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên và các nguồn dữ liệu liên quan khác để hình thành các kho dữ liệu dùng chung, dữ liệu mở phục vụ hoạt động ứng dụng công nghệ số, chuyển đổi số trong công tác xây dựng và tổ chức thi hành pháp luật;

Thứ hai, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, phát triển trợ lý ảo trong hoạt động nghiệp vụ hỗ trợ đổi mới quy trình, nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý về xây dựng và tổ chức thi hành pháp luật trên cơ sở khai thác các nguồn cơ sở dữ liệu lớn về pháp luật;

Thứ ba, phát triển hạ tầng công nghệ thông tin, hệ thống thông tin, nền tảng số phục vụ hoạt động quản lý, xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật và một số nhiệm vụ, hoạt động tổ chức thi hành pháp luật hỗ trợ trực tiếp cho xây dựng pháp luật, bảo đảm an toàn, an ninh thông tin.

Chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn trong công tác xây dựng và thi hành pháp luật đất đai cũng sẽ bao gồm các hoạt động như trên.

3.1 Thực trạng chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn trong công tác xây dựng và thi hành pháp luật đất đai

Tại Hà Nội, chuyển đổi số trong công tác quản lý đất đai đạt nhiều kết quả khả quan. Hiện nay, Hà Nội đã thẩm định hơn 1.000 bản đồ hiện trạng phục vụ công tác quy hoạch, cấp chỉ giới đường đỏ, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thành phố Hà Nội cũng đã cấp phép cho 57 đơn vị hoạt động trong lĩnh vực đo đạc, bản đồ, bảo đảm việc thu thập, cập nhật dữ liệu đất đai diễn ra đồng bộ, chính xác.

Có thể đề cập đến dự án trọng điểm là Dự án xây dựng tổng thể hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai trên địa bàn thành phố. Kết quả đạt được tại dự án này là công tác đo đạc đã hoàn thành tại 27 quận, huyện, thị xã (3 huyện còn lại là Đan Phượng, Quốc Oai, Ứng Hòa đã triển khai theo Dự án hoàn thiện và hiện đại hóa hệ thống quản lý đất đai Việt Nam - VLAP). Đến nay, cơ sở dữ liệu địa chính đã được xây dựng tại 350 xã, trong đó có 155 xã hoàn thành nhập dữ liệu vào hệ thống quản lý. Đồng thời, Hà Nội cũng đang triển khai mạnh mẽ các giải pháp số hóa dịch vụ công. Sở Tài nguyên và Môi trường đã hợp nhất các ban chỉ đạo về cải cách hành chính, chuyển đổi số và Đề án 06 để nâng cao hiệu quả quản lý. Từ ngày 15-7-2024, thành phố phối hợp với Cục Thuế Hà Nội triển khai thanh toán nghĩa vụ tài chính lĩnh vực đất đai trực tuyến trên Cổng dịch vụ công quốc gia tại toàn bộ 30 quận, huyện, thị xã, giúp nâng tỷ lệ giao dịch trực tuyến lên 81%. Hệ thống dịch vụ công trực tuyến của Sở Tài nguyên và Môi trường đã tiếp nhận và giải quyết hơn 36.000 hồ sơ trực tuyến toàn trình, chiếm 20% tổng số hồ sơ của toàn Sở Tài nguyên và Môi trường và hệ thống văn phòng đăng ký đất đai. Thực hiện số hóa quy trình xử lý hồ sơ giúp rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, đồng thời nâng cao tính minh bạch, giảm sai sót, tạo thuận lợi tối đa cho người dân, doanh nghiệp[8].

Tại Thành phố Hồ Chí Minh, từ năm 2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đã chủ động xin thí điểm phần mềm VBDLIS để quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính. Đến nay, toàn bộ hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai đã quản lý vận hành và cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính thông qua phần mềm này, kết nối Cơ sở dữ liệu đất đai với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư thông qua Hệ thống thông tin xử lý thủ tục hành chính của Thành phố nhằm thực hiện tốt hơn nhiệm vụ quản lý nhà nước, phục vụ người dân. Việc liên kết hai cơ sở dữ liệu này cũng sẽ góp phần tháo gỡ những vướng mắc khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Đồng thời, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai đồng bộ các giải pháp nhằm cập nhật và làm sạch cơ sở dữ liệu địa chính hàng ngày theo hồ sơ đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Đến nay, đã hoàn thành việc chuyển đổi mô hình cơ sở dữ liệu địa chính từ phân tán sang tập trung thống nhất, phối hợp với các đơn vị liên quan xây dựng các dịch vụ kết nối chia sẻ theo chuẩn API. Các giải pháp này bao gồm: quản lý hồ sơ giao dịch về đất đai trên hệ thống dịch vụ công thành phố; liên thông thuế điện tử, tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ trực tuyến; kết nối chia sẻ dữ liệu địa chính - công chứng nhằm chống làm giả giấy chứng nhận và hợp đồng công chứng, và quản lý thông tin dữ liệu ngăn chặn tập trung nhằm hạn chế các rủi ro trong tiếp nhận và xử lý hồ sơ.

Một số giải pháp cụ thể để tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin quản lý đất đai của Thành phố Hồ Chí Minh mà Sở Tài nguyên và môi trường thành phố đã triển khai đồng bộ và hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác quản lý đất đai, mang lại kết quả tích cực giúp Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một trong những địa phương đi đầu trong công tác chuyển đổi số, cụ thể như sau:

Hoàn thiện thủ tục pháp lý và lựa chọn phần mềm quản lý: Sau khi Tập đoàn Viettel thông báo dừng cung cấp miễn phí phần mềm VBDLIS, Thành phố đã nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục pháp lý để lựa chọn phần mềm và hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin mới, đảm bảo không bị gián đoạn trong quy trình xử lý thủ tục hành chính về đất đai.

Cập nhật và làm sạch dữ liệu: tiếp tục cập nhật, chỉnh lý và làm sạch dữ liệu đất đai hàng ngày, đảm bảo cơ sở dữ liệu địa chính luôn chính xác và kịp thời.

Hoàn thiện quy trình xử lý hồ sơ trực tuyến: Thành phố đã tái cấu trúc quy trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ trực tuyến, đẩy mạnh việc thanh toán trực tuyến, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.

Cập nhật và chỉnh lý bản đồ địa chính: đã triển khai đồng bộ các giải pháp cập nhật và chỉnh lý bản đồ địa chính, chuẩn hóa hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo tiêu chuẩn kỹ thuật.

Tăng cường trao đổi thông tin điện tử: Thành phố đã tăng cường công tác trao đổi thông tin điện tử giữa cơ quan Tài nguyên và Môi trường và cơ quan Thuế đối với các hồ sơ của hộ gia đình và cá nhân.

Đầu tư hạ tầng công nghệ thông tin: đã đề xuất Ủy ban nhân dân Thành phố bố trí kinh phí đầu tư thuê hạ tầng công nghệ thông tin và các trang thiết bị cần thiết cho Văn phòng Đăng ký đất đai và các Chi nhánh trực thuộc[9].

Như vậy, chuyển đổi số trong công tác thi hành pháp luật đất đai đã và đang được gấp rút triển khai, bước đầu mang lại những kết quả tích cực, nhằm thực hiện tốt hơn nhiệm vụ quản lý nhà nước, phục vụ người dân, góp phần hạn chế các rủi ro trong tiếp nhận và xử lý hồ sơ, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, nâng cao tính minh bạch, giảm sai sót, tạo thuận lợi tối đa cho người dân, doanh nghiệp, đồng thời nâng cao chất lượng và hiệu quả công tác quản lý đất đai.

3.2 Đề xuất chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn trong công tác xây dựng pháp luật đất đai

Người viết cho rằng có thể sử dụng trí tuệ nhân tạo để hệ thống hoá các tình huống phát sinh từ thực tiễn cần sự điều chỉnh của pháp luật. Các Dữ liệu trong công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Dữ liệu về giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai; Dữ liệu thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai có thể được trí tuệ nhân tạo hệ thống hoá một cách khoa học và là nguồn thực tiễn phong phú, chính xác về những vấn đề, những quan hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà pháp luật cần điều chỉnh hoặc định hướng cho phù hợp với thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai.

So với công tác tự tổng hợp các vấn đề phát sinh từ thực tiễn tại nhiều địa phương để có một bức tranh tổng thể về thực trạng cần pháp luật điều chỉnh, thì trí tuệ nhân tạo với khả năng bao quát nhanh chóng thông tin dựa trên dữ liệu đầu vào được cập nhật trong quá trình quản lý sẽ thực hiện thay, thực hiện nhanh chóng hơn so với việc tổng hợp của con người.

3.3 Đề xuất chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn trong công tác thi hành pháp luật đất đai

Thứ nhất, trí tuệ nhân tạo và khả năng hỗ trợ các chủ thể thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, giải quyết tranh chấp về đất đai

Trí tuệ nhân tạo, phần mềm trợ lý khi được “đào tạo”, “huấn luyện” chứa hệ thống dữ liệu là thông tin tình huống thực tiễn, quy phạm pháp luật được áp dụng có khả năng hỗ trợ để giải quyết tình huống thực tiễn tương tự (giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai; tình huống xử lý vi phạm pháp luật về đất đai…) sẽ hỗ trợ, tăng hiệu suất giải quyết công việc của cán bộ xử lý hồ sơ.

Trí tuệ nhân tạo cũng có thể căn cứ trên quy định của pháp luật đất đai về thời hạn xử lý hồ sơ để có thể xắp xếp lịch làm việc, giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại theo đúng quy định của pháp luật đất đai về thời hạn xử lý vụ việc phù hợp với lịch tiếp công dân, lịch xử lý những vụ việc, công việc khác của mỗi cán bộ, công chức như một “trợ lý” chuyên nghiệp, nhằm tối ưu hoá hiệu suất công việc.

Với thực tiễn tinh giản biên chế, nhân sự hiện nay, sự tham gia của trí tuệ nhân tạo, phần mềm trợ lý chuyên nghiệp là vấn đề cần thiết để tăng năng suất lao động và đảm bảo chất lượng công việc.

Để khắc phục, hạn chế tình trạng hiện trạng dữ liệu về đất đai còn chưa phù hợp với hiện trạng sử dụng đất trong thực tiễn, thiết nghĩ trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, các cơ quan liên quan phải triệt để tuân thủ nguyên tắc việc lập, cập nhật, chỉnh lý thông tin phải theo đúng trình tự, thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai. Đồng thời, nội dung thông tin phải bảo đảm thống nhất và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất. Hiện tại, Điều 166 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai phải được cập nhật đầy đủ, chính xác, kịp thời, bảo đảm phù hợp với hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai. Thời hạn để cập nhật dữ liệu mới nhất về sự biến động đối với quyền sử dụng đất nên được quy định rõ. Đồng thời, trí tuệ nhân tạo và chuyển đổi số có thể khắc phục được tình trạng này khi trí tuệ nhân tạo là “trợ lý” kiểm tra, rà soát lại toàn bộ thông tin về hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận dựa trên dữ liệu đã được số hoá, cập nhật.

Thứ hai, chuyển đổi số và sự liên thông dữ liệu để mang lại tính hiệu quả trong công tác thi hành pháp luật đất đai

Ngành Toà án hiện nay đang chuyển đổi số mạnh mẽ[10], đang xây dựng, hoàn thành hệ thống cơ sở dữ liệu nội bộ nhằm phục vụ mục đích quản lý số lượng án thụ lý, giải quyết trong nội bộ ngành. Có thể xem xét đến việc triển khai sớm việc liên thông cơ sở dữ liệu của ngành Toà án từ giai đoạn Toà án thụ lý vụ án vào hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Việc liên thông, khai thác những trường dữ liệu cần thiết nào sẽ có quy chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan nhằm tuân thủ những quy định khác của pháp luật. Nhưng có thể đánh giá rằng đây là phương án có khả năng mang lại hiệu quả cao khi được thực hiện tự động dựa trên nền tảng dữ liệu nội bộ ngành Toà án có được từ thời điểm thụ lý vụ án tranh chấp đất đai, tranh chấp liên quan đến đất đai (thông tin đương sự, số thửa đất tranh chấp, vị trí toạ lạc của thửa đất, số giấy chứng nhận là những thông tin cần thiết cho cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai đều có trong nội dung tóm tắt yêu cầu khởi kiện tại thông báo thụ lý vụ án). Theo Kế hoạch số 02-KH/BCĐTW ngày 19/6/2025 của Ban Chỉ đạo Trung ương, Tòa án nhân dân tối cao có các nhiệm vụ, cụ thể như sau[11]:

Một là, xây dựng kế hoạch kết nối, chia sẻ dữ liệu bản án, quyết định các loại vụ án với Cơ sở dữ liệu tổng hợp quốc gia tại Trung tâm Dữ liệu quốc gia. Hoàn thành trong tháng 9/2025.

Hai là, xây dựng và hoàn thành: (1) Hệ thống phục vụ tổ chức xét xử trực tuyến theo Nghị quyết số 33/2021/QH15; (2) Cơ sở dữ liệu về bản án, quyết định của Tòa án; (3) Nền tảng quản lý vụ án phù hợp với mô hình tổ chức mới, có khả năng liên thông dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia và cơ quan tư pháp. Hoàn thành trong tháng 11/2025.

Như vậy, với việc ngành Toà án đang có kế hoạch hoàn thành nền tảng quản lý vụ án phù hợp với mô hình tổ chức mới, có khả năng liên thông dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia và cơ quan tư pháp dự kiến hoàn thành trong tháng 11/2025 thì người viết cho rằng việc phối hợp giữa các cơ quan có liên quan ngay trong giai đoạn ngành Toà án đang xây dựng, hoàn thành nền tảng quản lý vụ án để kết nối dữ liệu để phù hợp với quy chuẩn về nội dung của cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai là vấn đề cấp thiết và sẽ hiệu quả hơn so với việc khi ngành Toà án đã thực hiện xong việc xây dựng nền tảng quản lý án và sau đó mới bắt đầu triển khai liên thông dữ liệu. Việc các cơ quan liên quan cùng ngồi lại, thống nhất các trường thông tin cần thiết của cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong giai đoạn ngành toà án đang xây dựng, hoàn thành nền tảng quản lý vụ án là cơ sở để việc liên thông, kết nối dữ liệu thuận tiện, dễ dàng hơn cho giai đoạn sau này.

4. Kết luận

Như vậy, có thể thấy rằng, chuyển đổi số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn trong công tác xây dựng và thi hành pháp luật đất đai theo tinh thần của Nghị quyết 66 sẽ góp phần tăng năng suất lao động, đảm bảo được chất lượng công việc của cán bộ, công chức đang thực hiện công vụ trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai và góp phần giải quyết những vấn đề còn tồn đọng trong quá trình thi hành pháp luật đất đai liên quan đến cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

[1] Vụ việc được mã hoá từ hồ sơ tranh chấp thực tế hiện đang được toà án nhân dân huyện X, tỉnh T thụ lý, giải quyết
[2] Luật Đất đai 2024 dùng cụm từ “cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai” thay cho cụm “cơ sở dữ liệu đất đai” của Luật Đất đai 2013
[3] Vụ việc được mã hoá từ hồ sơ thực tế
[4] Xem bản án chi tiết tại https://www.toaan.gov.vn/webcenter/ShowProperty?nodeId=/UCMServer/TAND199001, truy cập ngày 09/8/2025.
[5] Điểm g khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2013 quy định cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia gồm Cơ sở dữ liệu về thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.
[6] https://nhandan.vn/hoan-thien-co-so-du-lieu-quoc-gia-ve-dat-dai-trong-thang-62025-post889442.html, truy cập ngày 09/8/2025
[7] Điều 10 Nghị quyết 197/2015/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt tạo đột phá trong xây dựng và tổ chức thi hành pháp luật ngày 17/5/2025
[8] https://hanoimoi.vn/viet-nam-ky-nguyen-moi-chuyen-doi-so-trong-cong-tac-quan-ly-dat-dai-hien-dai-minh-bach-hieu-qua-693668.html, truy cập 09/8/2025
[9] https://dinre.mae.gov.vn/thanh-pho-ho-chi-minh-la-mot-trong-nhung-dia-phuong-di-dau-ve-cong-tac-chuyen-doi-so-quan-ly-dat-dai-2694.htm, truy cập 09/8/2025
[10] Ngày 25/3/2025, Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) ban hành Kế hoạch số 131/KH-TANDTC về thực hiện chuyển đổi số ngành Tòa án nhân dân năm 2025. Kế hoạch định hướng việc tập trung triển khai 100% đơn vị, Tòa án nhân dân sử dụng và cập nhật đầy đủ thông tin, dữ liệu lên các phần mềm nội bộ dùng chung của Tòa án, tuân thủ nguyên tắc "đúng, đủ, sạch, sống", bảo đảm dữ liệu chính xác, đầy đủ, đồng bộ. 100% đơn vị, Tòa án nhân dân chuyển sang sử dụng sổ nghiệp vụ số, mẫu văn bản tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án đã được tích hợp trên phần mềm quản lý vụ án, https://tapchitoaan.vn/chuyen-doi-so-nganh-toa-an-nhan-dan-nam-202513142.html, truy cập 09/8/2025.
[11] https://tapchitoaan.vn/ban-chi-dao-cua-toa-an-nhan-dan-ve-chuyen-doi-so-xay-dung-toa-an-dien-tu-ban-hanh-ke-hoach-phan-cong-nhiem-vu-to-chuc-trien-khai-ke-hoach-so-02-khbcdtw13821.html, truy cập ngày 09/8/2025

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nghị quyết 197/2025/QH15 về một số cơ chế, chính sách đặc biệt tạo đột phá trong xây dựng và tổ chức thi hành pháp luật ngày 17/5/2025.
2. Nghị quyết 66-NQ/TW về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới ngày 30/4/2025.
3. Quyết định Giám đốc thẩm số 23/2020/DS-GĐT, ngày 23/04/2020 của Tòa án nhân dân tối cao,
https://www.toaan.gov.vn/webcenter/ShowProperty?nodeId=/UCMServer/TAND199001
4. Khải Hoàn, chuyển đổi số ngành Toà án năm 2025, Tạp chí Toà án điện tử
https://tapchitoaan.vn/chuyen-doi-so-nganh-toa-an-nhan-dan-nam-202513142.html
5. Phạm Hoài Ngân, Ban Chỉ đạo của Tòa án nhân dân về chuyển đổi số, xây dựng Tòa án điện tử ban hành Kế hoạch phân công nhiệm vụ tổ chức triển khai Kế hoạch số 02-KH/BCĐTW, Tạp chí Toà án điện tử
https://tapchitoaan.vn/ban-chi-dao-cua-toa-an-nhan-dan-ve-chuyen-doi-so-xay-dung-toa-an-dien-tu-ban-hanh-ke-hoach-phan-cong-nhiem-vu-to-chuc-trien-khai-ke-hoach-so-02-khbcdtw13821.html
6. https://dinre.mae.gov.vn/thanh-pho-ho-chi-minh-la-mot-trong-nhung-dia-phuong-di-dau-ve-cong-tac-chuyen-doi-so-quan-ly-dat-dai-2694.htm.
7. Bạch Thanh, Chuyển đổi số trong công tác quản lý đất đai: Hiện đại, minh bạch, hiệu quả, Báo Hà Nội Mới
https://hanoimoi.vn/viet-nam-ky-nguyen-moi-chuyen-doi-so-trong-cong-tac-quan-ly-dat-dai-hien-dai-minh-bach-hieu-qua-693668.html
8. Hà Anh, Hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai trong tháng 6/2025, Báo Nhân dân điện tử,
https://nhandan.vn/hoan-thien-co-so-du-lieu-quoc-gia-ve-dat-dai-trong-thang-62025-post889442.html
9. Bản án dân sự sơ thẩm số 20/2024/DS-ST ngày 01/3/2024 của Toà án nhân dân huyện TT, tỉnh L.
10. Bản án dân sự phúc thẩm số 415/2024/DS-PT ngày 26/9/2024 của Toà án nhân dân tỉnh L.

Thạc sĩ DƯƠNG THỊ CHIẾN

Công ty Luật TNHH Pros Legal

Theo Tạp chí điện tử Luật sư Việt Nam

Tag:

Tin đọc nhiều